Инвестиции в лондонский рынок недвижимости остаются надежной и прибыльной сферой для вложения капитала. Лондон, как и Великобритания в целом, имеет один из самых стабильных рынков недвижимости. Цены на недвижимость здесь стабильно растут на протяжении последних 20 лет. Даже если цены падают, как это было во время кризиса 2008-2009 годов, такое падение носит краткосрочный характер, и рынок быстро восстанавливается. Лондон – это развитый, хорошо структурированный, полностью интегрированный рынок недвижимости, который предлагает множество возможностей для инвесторов. Это очень динамичный рынок: достаточно сказать, что средняя английская семья готова переезжать, улучшая свои жилищные условия, раз в три года. Арендное жилье, в отличие от большинства других европейских столиц, в Лондоне считается временным решением, и каждый стремится сделать первый шаг в приобретении недвижимости.

О силе этого рынка говорит и тот факт, что он выдержал кризис и последовавшую за ним рецессию. Лондон и процветающий Юго-Восток этого практически не заметили. В Великобритании не было волны дефолтов по ипотечным кредитам, как это случилось в США. Что отличает рынок Великобритании: упрощенная система ввода и вывода капитала, а также более высокий уровень рентабельности по сравнению с другими европейскими странами. Страна активно инвестирует в собственную инфраструктуру, включая такие крупные транспортные проекты, как Crossrail и HS2.

Учитывая, что фунт стерлингов является одной из самых стабильных валют в мире, преимущества инвестирования в британский рынок достаточно очевидны.

В последнее время процент иностранных покупателей в лондонских новостройках вырос до 40-60% – в зависимости от района. Лондонский рынок недвижимости является наиболее привлекательным для инвесторов из Восточной Азии. С 2011 года столица Англии регулярно занимает 1-2 место по объему инвестиций в жилье (более 5 млрд фунтов в год). Постоянно растущие цены на дома и квартиры, подпитываемые спросом, являются залогом беспроигрышных инвестиций в недвижимость Великобритании.

Лондон – это не просто город и столица Великобритании, а настоящий мировой бренд с несравненным статусом. Доходность инвестиций на рынке недвижимости Лондона варьируется от 3% до 15% и даже больше, в зависимости от типа инвестиций. Традиционно существует несколько типов инвестиций в лондонский рынок недвижимости: 1) инвестиции в студенческие общежития и дома престарелых; 2) покупка квартир и частных домов; 3) покупка строящихся квартир; 4) покупка коммерческой недвижимости; 5) инвестиции в девелоперские проекты.

Давайте рассмотрим каждый из типов инвестиционных идей в лондонскую недвижимость.

При инвестировании в студенческие общежития и дома престарелых основным источником дохода является арендный поток. Как правило, ставка составляет около 6% в год. Стоимость самой недвижимости растет не так быстро, как традиционная жилая недвижимость. Темпы роста цен на студенческие общежития и дома престарелых составляют около 4-5% в год. Спрос на данный вид недвижимости всегда стабилен, хотя на него влияют сезонные колебания, когда речь идет о студенческих общежитиях. В целом, спрос в этом сегменте только растет в течение последних 10 лет. Признанное во всем мире качество британского образования постоянно привлекает все большее количество иностранных студентов. Этому также способствует увеличение продолжительности жизни британцев. Средняя стоимость инвестиций в данные типы объектов составляет 260 тыс. фунтов стерлингов, включая сопутствующие расходы.

Покупка квартир или домов в Лондоне для сдачи их в аренду – самая популярная инвестиционная стратегия, как среди британских арендодателей, так и среди иностранных инвесторов. Прибыль поступает от денежного потока от аренды и ежегодного роста стоимости самой недвижимости. У этого класса недвижимости есть особенность: размер прибыли не пропорционален стоимости инвестиций. То есть покупка дорогой недвижимости не гарантирует высокую арендную плату. При прочих равных условиях найти арендатора для дорогой недвижимости будет сложнее. В 2019 году почти половину рынка недвижимости Лондона (47,5%) составили две категории квартир и домов: до 500 тысяч фунтов стерлингов (19,3%) и от 500 до 750 тысяч фунтов стерлингов (28,2%). Эти два сегмента являются наиболее перспективными с точки зрения инвестиций. Рассмотрим окупаемость инвестиций в этом сегменте на примере средней квартиры. На июль 2020 года средняя стоимость квартиры на рынке Лондона составляла 544 тыс. GBP. В черте города можно найти более дешевые квартиры, но с точки зрения арендного потенциала они будут менее привлекательны. Вместе с сопутствующими расходами (налоги, юридические услуги, услуги по сопровождению сделки) стоимость сделки составит около 575 тыс. GBP. Это средняя цена без учета ипотеки и при оформлении на иностранного покупателя. Если квартиру приобретает резидент Великобритании, расходы будут на 16 тыс. GBP меньше, благодаря отсутствию дополнительного налога. Сдача в аренду рассматриваемой квартиры принесет около 2,2 тыс. GBP дохода от аренды в месяц, что дает нам 17,5 тыс. GBP дохода (или 3-4% доходности) после уплаты всех налогов и сборов. Что касается доходности от ежегодного увеличения стоимости недвижимости, то прогноз Knight Frank`s говорит о том, что в 2020-2021 годах жилая недвижимость Лондона прибавит от 3 до 6%. Что дает нам доходность около 40% в течение 5 лет или 7-9% годовых.

Рынок коммерческой недвижимости Лондона, как и в любом крупном развитом городе, представлен офисами, магазинами, коммерческими многоквартирными домами, гостиницами, складами и промышленными объектами, а также домами престарелых и студенческими общежитиями. Благодаря более высокой доходности по сравнению с другими видами инвестиций в недвижимость наблюдается повышенный интерес инвесторов к сегменту коммерческой недвижимости. Средняя кумулятивная доходность этого вида недвижимости составляет 12,7%.

Рис. 1 Совокупная доходность различных типов инвестиционных объектов

Среди различных типов коммерческой недвижимости наибольшей совокупной доходностью обладают офисы: с 2013 года они больше всего подорожали и продемонстрировали самый значительный рост арендных ставок. На втором месте – промышленные и складские объекты.

Рис. 2 Доходность инвестиций на рынке коммерческой недвижимости Лондона

Доходность инвестиций в девелоперские проекты Лондона иногда может достигать 30% и более годовых. Привлекательность зависит от целого ряда параметров: проекта, его местоположения, застройщика, наличия полного или частичного пакета разрешительной документации. Помимо строительства новых объектов на лондонском рынке большой популярностью пользуются проекты реконструкции с последующим увеличением площади и улучшением технических характеристик зданий. Однако инвесторам следует быть предельно внимательными к возможности получения разрешений и ограничений, накладываемых на недвижимость муниципалитетом.

Команда Coobrick всегда готова оказать помощь в вопросах инвестирования на рынке недвижимости Лондона.